Những năm gần đây, tình hình khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về lĩnh vực đất đai có chiều hướng gia tăng. Nguyên nhân của việc khiếu kiện là do người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan, người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước không đúng quy định của pháp luật, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Trong đó nội dung khiếu kiện chủ yếu xảy ra trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất để thực hiện các dự án, cụ thể là người bị thu hồi đất thường không đồng tình với giá được bồi thường và yêu cầu được bồi thường theo giá thị trường.
Ảnh minh họa về giá đất bồi thường
Để giải quyết những bất cập về giá đất, tại điểm c, khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất như sau: Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Đây là quy định mới so với Luật Đất đai năm 2003 là giá đất “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”.
Như vậy, theo quy định của pháp luật việc định giá đất phải bảo đảm "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường" nhưng trên thực tế, khung giá đất của Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất giao dịch trên thị trường. Những trường hợp bị thu hồi đất thì giá đất bồi thường thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp ở khu vực đô thị và khu vực nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường thấp, không đủ để người bị thu hồi đất nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự để tiếp tục sản xuất, tái tạo cuộc sống hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp để chuyển sang làm ngành nghề khác.
Minh chứng cho vấn đề này, chúng ta tham khảo bảng giá đất được một số tỉnh, thành quy định như sau: Tại tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu, theo Quyết định số 65/2014/QĐ-UBND ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh, quy định về các loại giá đất giai đoạn 2015-2019 thì giá đất nông nghiệp trong khu vực đô thị cao nhất chỉ là 158.000 đồng/m2 và thấp nhất là 9.000 đồng/m2 (ở nông thôn). Riêng đối với đất phi nông nghiệp trong đô thị (trong đó có đất ở) thì giá cao nhất cũng chỉ là 20.800.000 đồng/m2. Tại Thành phố Hồ Chí Minh giá đất nông nghiệp cao nhất cũng chỉ là 190.000 đồng/m2 và thấp nhất là 43.000 đồng/m2 (theo Quyết định số: 51/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh). Tại thành phố Hà Nội giá đất nông nghiệp cao nhất cũng chỉ là 252.000 đồng/m2 và thấp nhất là 30.000 đồng/m2 (theo Quyết định số: 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thành phố Hà Nội)…
Như vậy, theo các quy định của pháp luật đất đai hiện hành, giá đất bồi thường phải được tính theo giá đất phù hợp với giá thị trường, được xác định cụ thể đối với từng thửa đất, từng dự án đầu tư. Nhưng trên thực tế, giá đất để tính bồi thường khi thu hồi đất vẫn thấp hơn nhiều so với giá thị trường, gây thiệt thòi lớn cho người bị thu hồi đất và làm phát sinh khiếu nại, khiếu kiện. Việc đền bù bất hợp lý dẫn đến người bị thu hồi đất không đồng tình, không hợp tác khiến cho việc giải phóng mặt bằng gặp khó khăn, kéo dài, dự án đội vốn, gây thiệt hại rất nhiều cho Ngân sách…, điển hình như dự án Khu Trung tâm Đô thị Chí Linh, thành phố Vũng Tàu, đã kéo dài 23 năm nhưng chưa hoàn thành, hiện nay còn 23/93,7ha chưa giải phóng mặt bằng; Dự án Khu đô thị mới Bình Quới – Thanh Đa và dự án Khu đô thị Sing – Việt được UBND Thành phố Hồ Chính Minh phê duyệt từ năm 1992 và năm 1997, nhưng đến nay vẫn nằm trên giấy; ngoài ra các dự án, một phần do vướng mắc giá bồi thường, kéo dài thời gian bàn giao mặt bằng dẫn tới phát sinh thêm chi phí, đội vốn so với mức đầu tư ban đầu như dự án tuyến metro Hà Nội Cát Linh - Hà Đông, Bến Thành - Suối Tiên, Bến Thành - Tham Lương, dự án tuyến đường sắt đô thị Nhổn - ga Hà Nội …
Sở dĩ giá đất chưa được thực hiện đúng theo tinh thần của Luật Đất đai, bởi lẽ các văn bản hướng dẫn thi hành Luật chưa thật sự phù hợp, cụ thể: Tại Điều 5, Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về phương pháp định giá đất là căn cứ vào các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản. Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá; so sánh giá chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất..
Theo quy định nêu trên, phương pháp thường sử dụng để định giá đất là giá chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản. Nhưng thực tế hiện nay giá đất chuyển nhượng và giá đất trên sàn giao dịch bất động sản thường là giá trị ảo. Các giao dịch bất động sản thường được lập thành hai hợp đồng, một hợp đồng chính thức thể hiện giao dịch thực tế không công chứng và một hợp đồng công chứng là hợp đồng ảo để che dấu hợp đồng thực tế. Mục đích ghi trên hợp đồng giá thấp hơn là để bên bán đỡ phải nộp thuế thu nhập, còn người mua thì giảm được thuế chuyển nhượng; cả hai cùng có lợi nên trong giao dịch, mặc dù giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro khi phát sinh tranh chấp. Đây là nguyên nhân gây khó cho cơ quan chức năng trong việc thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, vì giá đất thực không được ghi nhận trên hợp đồng.
Ví dụ: Ông A bán cho ông B 1.500m2 đất (trong đó bao gồm 300m2 đất ở và 1.200m2 đất nông nghiệp) với giá giao dịch thực tế là 2 tỷ đồng, nhưng 02 bên lập hợp đồng mua bán có công chứng chỉ với giá là 500 triệu đồng.
Mặt khác, Tại điểm a, khoản 3, Điều 11, Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất: Đối với đất ở tại đô thị; đất thương mại, dịch vụ tại đô thị; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại đô thị có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất. Đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư, trong địa giới hành chính phường thì căn cứ vào thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cao hơn nhưng không quá 50% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất.
Do giá đất luôn biến động, có sự thay đổi hằng ngày, hằng tuần, hằng tháng, trong khi đó quyết định của cơ quan Nhà nước có tính ổn định. Do đó, để đưa ra được giá thị trường cần có phương pháp tính giá đất hợp lý, khoa học.
Mặt khác, theo Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định 05 phương pháp để xác định giá đất, nhưng lại không bắt buộc áp dụng phương pháp nào. Do đó, cơ quan quản lý tùy tiện áp dụng các phương pháp khác nhau, dẫn đến kết quả khác nhau, chênh lệch hàng chục lần giá trị. Đồng thời, theo Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường quy định thời hạn khảo sát giá đất để định giá đất là giá chuyển nhượng trên thị trường, trúng giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất là không hợp lý, vì giá đất thường biến động, gây thiệt thòi cho người bị thu hồi đất.
Để giá đất được bồi thường sát với giá thực tế, góp phần công tác thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng được thuận lợi, hạn chế phần nào các vụ khiếu nại, khiếu kiện, góp phần đảm bảo an ninh trật, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, thiết nghĩ cơ quan chức năng cần rà soát những quy định pháp luật còn bất cập, chưa thống nhất để sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.
Tin bài: Nguyễn Sơn – P10
