Luật Đất đai năm 2024 đã được Quốc hội thông qua tại kỳ họp bất thường lần thứ 5, ngày 18/01/2024, với 16 chương, 260 điều và có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2025 (trừ một số điều khoản khác). Ngoài những nội dung cơ bản quan trọng, Luật Đất đai năm 2024 cũng có những quy định mới về công tác hòa giải và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, nhằm tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc, tạo sự đồng bộ, phù hợp với tình hình thực tiễn hiện nay, cụ thể:
1. Quy định về hòa giải tranh chấp đất đai
1.1. Theo Luật Đất đai năm 2013 (Điều 202)
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
- Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.
- Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì tùy từng trường hợp UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên Môi hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
1.2. Theo Luật Đất đai năm 2024 (Điều 235)
- Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở theo quy định của pháp luật về hòa giải ở cơ sở, hòa giải theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật.
- Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng hòa giải gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã là Chủ tịch Hội đồng, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, công chức làm công tác địa chính, người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có). Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện tổ chức, cá nhân khác tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; Việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu; Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên tham gia hòa giải và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp; Trường hợp hòa giải không thành mà một hoặc các bên tranh chấp không ký vào biên bản thì Chủ tịch Hội đồng, các thành viên tham gia hòa giải phải ký vào biên bản, đóng dấu của Ủy ban nhân dân cấp xã và gửi cho các bên tranh chấp.
- Hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án và pháp luật về tố tụng dân sự. Hòa giải tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan tới đất đai bằng hòa giải thương mại thực hiện theo pháp luật về hòa giải thương mại.
- Đối với trường hợp hòa giải tranh chấp đất có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì trong thời hạn 30 ngày làm việc, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
- Đối với địa bàn không thành lập đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc UBND cấp huyện thì không thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định tại Điều 236 của Luật này.
Căn cứ các nêu trên quy định nêu trên, nhận thấy Luật Đất đai năm 2024 có những quy định mới về hòa giải tranh chấp đất đai, cụ thể:
- Bắt buộc mọi tranh chấp đất đai phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã trước khi đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết (trừ đơn vị hành chính không có thành lập cấp xã như: Cồn Cỏ (tỉnh Quảng Trị), Bạch Long Vĩ (thành phố Hải Phòng), Lý Sơn (tỉnh Quảng Ngãi), Côn Đảo (tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu)….
- Thời hạn để UBND cấp xã thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày (theo Luật Đất đai năm 2013 là không quá 45 ngày).
- Luật quy định thêm việc hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác như hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án theo quy định của pháp luật về hòa giải, đối thoại tại Tòa án.
- Luật quy định cụ thể, chi tiết hơn vể thành phần, quy trình, thủ tục thực hiện công tác hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã.
2. Quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
2.1. Theo Luật Đất đai năm 2013 (Điều 203)
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này.
+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
- Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết.
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết.
- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp.
2.2. Theo Luật đất đai năm 2024 (Điều 236)
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp hoặc một trong các bên tranh chấp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết.
- Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì các bên tranh chấp được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp như sau:
+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này.
+ Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp các bên tranh chấp lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
+ Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết.
+ Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết.
- Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai phải ra quyết định giải quyết tranh chấp.
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai đo Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định pháp luật về trọng tài thương mại.
Căn cứ các nêu trên quy định nêu trên, nhận thấy Luật Đất đai năm 2024 có những quy định mới về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, cụ thể:
- Bổ sung thẩm quyền cơ quan giải quyết tranh chấp đất đai: Theo luật Đất đai năm 2013 quy định chỉ Tòa án và UBND có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Luật Đất đai năm 2024 bổ sung thêm Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết các tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai.
- Bổ sung thẩm thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Chủ tịch UBND cấp tỉnh đối với một bên tranh chấp là tổ chức tôn giáo trực thuộc và điều chỉnh từ người Việt Nam định cư ở nước ngoài thành người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; từ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
Hình ảnh các đại biểu bấm nút thông qua Luật Đất đai năm 2024
Luật Đất đai năm 2024 là dự án Luật lớn, có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, quốc phòng, an ninh. Đồng thời là tiền đề, căn cứ pháp lý quan trọng để các cơ quan chức năng có thẩm quyền triển khai thực hiện tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai cũng như giải quyết nhanh chóng, kịp thời các vụ, việc tranh chấp, khiếu kiện về đất đai trong thời gian tới.
Bài Viết: Nguyễn Văn Sơn – Viện KSND TPVT.
