Ông Trần Văn A có đơn đề nghị xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 2.789m2 (số liệu đo đạc thực tế), thuộc thửa 761, tờ bản đồ số 45, Phường X, thành phố Vũng Tàu.
Về quá trình sử dụng đất của ông A: ông A trình bày về nguồn gốc đất là do ông Huỳnh Thanh H khai hoang từ năm 1987, đến năm 1989 ông H tặng cho ông A khoảng hơn 03 sào để canh tác nông nghiệp; việc khai hoang của ông H và tặng cho đất giữa hai bên đều không có giấy tờ gì.
Đến năm 1992, ông A xây nhà ở kiên cố và sử dụng đất để chăn nuôi, trồng trọt liên tục cho đến nay, không có tranh chấp, không bị cơ quan có thẩm quyền nào ngăn chặn, xử lý, tuy nhiên không có tài liệu chứng minh về thời điểm sử dụng đất, tài liệu liên quan đến đất được chính quyền xác nhận.
Về hồ sơ địa chính quản lý qua các thời kỳ thể hiện:
Sổ mục kê, bản đồ địa chính năm 1992, diện tích đất trên thuộc thửa 571, tờ bản đồ số 38, Phường X, ghi tên chủ sử dụng đất là UBND Phường X.
Sổ mục kê, bản đồ địa chính năm 1999, thửa 571 tờ bản đồ số 38, ghi tên chủ sử dụng là UBND Phường X, nhưng bị gạch bỏ.
Tại sổ mục kê năm 2008, diện tích đất trên thuộc một phần thửa 761, tờ bản đồ số 45, ghi tên chủ sử dụng đất là Công ty cổ phần B, nhưng bị gạch bỏ.
Ngày 27/3/2018, UBND Phường X đã lập Biên bản vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đối với ông A về hành vi chiếm đất do Nhà nước quản lý; buộc ông A khôi phục lại tình trạng của đất như trước khi vi phạm, buộc trả lại đất đã chiếm.
Về quy hoạch hiện nay là thuộc quy hoạch khu tái định cư của thành phố Vũng Tàu cho những hộ dân bị thu hồi đất, di chuyển chỗ ở theo Quyết định số 2689/QĐ-UBND của UBND thành phố Vũng Tàu.
Về hiện trạng đất, theo kết quả xem xét thẩm định của Tòa án thì phần đất này do gia đình ông A đang sử dụng để làm nhà ở và canh tác, sản xuất nông nghiệp.
Quan điểm thứ nhất:
Ông A sử dụng đất ổn định liên tục trước ngày 15/10/1993, suất phát từ việc khai hoang phục hóa đất, không thể hiện có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai.
Về quy hoạch sử dụng đất, căn cứ khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”
Theo hồ sơ vụ việc thì diện tích đất ông A xin cấp chứng nhận chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND thành phố Vũng Tàu, nên ông A vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013. Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 49, Điều 101, khoản 1 Điều 166 Luật Đất đai năm 2013 thì ông A đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 2.789m2 .
Quan điểm thứ hai:
Ông A sử dụng đất nhưng không được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không đăng ký kê khai, đất đã được đăng ký tên người sử dụng, quản lý là UBND Phường X, không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của UBND thành phố Vũng Tàu (quy hoạch hiện nay là khu tái định cư).
Căn cứ khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định: “4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định…”.
Vì vậy, trường hợp của ông A không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Ý kiến của tôi là nhất trí với quan điểm giải quyết thứ hai, xin trình bày để các đồng chí cùng nghiên cứu trao đổi.
Bài Viết: Vũ Duyên Trường – phòng 10
