1. Công tác kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tp Vũng Tàu:
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển kinh tế, dân số tại Vũng Tàu gia tăng dẫn tới nhu cầu sử dụng đất ở cũng tăng cao, thị trường chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi nổi, kéo theo đó là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (HĐCNQSDĐ). Qua công tác kiểm sát, VKSND Tp Vũng Tàu thấy rằng đa số các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ rất phức tạp, thường liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản, các mâu thuẫn phát sinh trong nội bộ gia đình, những người xung quanh, tranh chấp diễn ra lâu dài, công tác xác minh, thu thập nguồn gốc tài sản gặp nhiều khó khăn, chính sách giải quyết tranh chấp đất đai cũng có nhiều thay đổi qua các thời kỳ; Trong quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng, vì mục đích lợi nhuận, các bên đã cố tình không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định pháp luật, không đúng những gì đã cam kết, thỏa thuận trong hợp đồng... nên khi xảy ra tranh chấp, họ không hợp tác, gây nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết... những nguyên nhân phổ biến trên khiến vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ đòi hỏi nhiều thời gian công sức để giải quyết nên Tòa án hay vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử. Dù Tòa án đã chú trọng, quan tâm đến công tác hòa giải khi giải quyết tranh chấp về HĐCNQSDĐ nhưng hầu hết các vụ án đều phải đưa ra xét xử vì các đương sự không thỏa thuận được. Khi nghiên cứu hồ sơ vụ án, kiểm sát xét xử, Kiểm sát viên thường phát hiện những vi phạm về tố tụng, nội dung như: Xác định tư cách người tham gia tố tụng chưa đúng, chưa đầy đủ; xác định sai quan hệ pháp luật tranh chấp; thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, xem xét đánh giá chứng cứ không khách quan, áp dụng pháp luật giải quyết vụ án không đúng... Đối với những vụ án mà quá trình giải quyết có vi phạm như trên, tùy từng trường hợp, Kiểm sát viên yêu cầu Tòa án khắc phục, bổ sung hoặc ban hành kiến nghị, kháng nghị. Theo số liệu thống kê, năm 2015 Tòa án thụ lý 31 vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ, giải quyết được 26 vụ; năm 2016 Tòa án thụ lý 23 vụ, giải quyết được 18 vụ. Trong số này, VKSND Tp Vũng Tàu đã ban hành 03 quyết định kháng nghị đối với 03 bản án giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ do có vi phạm nghiêm trọng, cả 03 quyết định kháng nghị này đều được TAND tỉnh chấp nhận hoặc chấp nhận một phần (vụ án Trịnh Văn Hậu - Nguyễn Vũ Trung; vụ án Khuất Mạnh Vũ - Lê Vương Công; vụ án Nguyễn Văn Định - Nguyễn Phước Thông). VKSND TP Vũng Tàu cũng ban hành kiến nghị chung về việc khắc phục vi phạm và 02 đề nghị VKSND tỉnh kháng nghị đối với 02 bản án (vụ án Nguyễn Thị Hòe, Phạm Văn Hòa – Mai Viết Huyến, Phạm Thị Đồng và vụ án Nguyễn Đình Phiến, Nguyễn Thị Huệ - Trần Đình Long, Phạm Thị Mỳ)- VKSND tỉnh đã ban hành 01 kháng nghị phúc thẩm...
Bên cạnh những kết quả trên thì vẫn còn tồn tại tình trạng các vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ bị hủy, sửa, do đó nắm chắc các quy định pháp luật về giải quyết loại tranh chấp này sẽ giúp các Kiểm sát viên vững vàng trong công tác kiểm sát.
2. Một số vấn đề pháp lý liên quan đến việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ
Tranh chấp HĐCNQSDĐ là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong đời sống xã hội và phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Từ khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành cho tới nay thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Cá nhân, tổ chức có QSDĐ trên cơ sở được Nhà nước công nhận QSDĐ, giao đất và cho thuê đất. Tranh chấp đất đai trong khoảng thời gian trước Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất, vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được phép chuyển nhượng QSDĐ. Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất. Kể từ khi Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước mới chính thức cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng QSDĐ. Quyền CNQSDĐ tiếp tục được ghi nhận tại Luật đất đai 2003, Bộ luật dân sự 2005 (BLDS 2005), Luật đất đai 2013 và Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015). Cụ thể:
2.1. Pháp luật dân sự
Khi Luật đất đai 1993 được ban hành, người sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ, trong đó có quyền chuyển nhượng. Năm 1995, Nhà nước đã ban hành BLDS có một chương quy định riêng về HĐCNQSDĐ. Đến BLDS năm 2005 cơ bản vẫn giữ nguyên các quy định tại phần 5 của BLDS năm 1995. Theo đó, BLDS 2005 quy định về căn cứ xác lập QSDĐ, hình thức, giá, nguyên tắc và hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; một số hợp đồng phổ biến, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Ngoài ra, quy định về chuyển QSDĐ của BLDS 2005 cũng được sửa đổi để phù hợp với Luật đất đai 2003. Các quy định của BLDS 2005 về chuyển QSDĐ, về HĐCNQSDĐ có một số nội dung cơ bản sau:
- Căn cứ xác lập QSDĐ: Điều 688 quy định đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất quản lý; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ; QSDĐ của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển QSDĐ phù hợp với quy định của BLDS và pháp luật đất đai.
- Hình thức chuyển QSDĐ: Điều 689 quy định hợp đồng chuyển QSDĐ phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, (trừ trường hợp thừa kế QSDĐ).
- Nội dung HĐCNQSDĐ: Bao gồm: Tên, địa chỉ, quyền và nghĩa vụ các bên; loại đất, hạng đất, vị trí, diện tích, ranh giới, tình trạng đất; thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; trách nhiệm khi vi phạm hợp đồng; thông tin khác...(Điều 694). Quyền và nghĩa vụ của các bên được quy định cụ thể ở các Điều 699, Điều 700, Điều 701, Điều 702
- Hiệu lực của HĐCNQSDĐ: Xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Điều 692 quy định “Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai” nên HĐCNQSDĐ có hiệu lực kể từ khi đăng ký QSDĐ.
Sau khi Hiến pháp năm 2013 được ban hành, Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015 đã được sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu của đạo luật cơ bản. Theo đó, việc chuyển QSDĐ được quy định thu gọn trong một mục gọi là Hợp đồng về QSDĐ (Điều 500 đến 503 BLDS 2015). Hợp đồng về QSDĐ phải được lập thành văn bản với hình thức và nội dung phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc chuyển QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.
2.2. Pháp luật đất đai
Luật đất đai (LĐĐ) 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ, trong đó có quyền chuyển nhượng. LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013 tiếp tục ghi nhận và hoàn thiện nội dung đó. Như vậy, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ thông qua hợp đồng để dịch chuyển QSDĐ của mình cho người khác. Do vậy, để giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ cần phải nắm được các quy định về quyền chuyển nhượng QSDĐ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
- Người sử dụng đất: Căn cứ Điều 5 LĐĐ 2013 người sử dụng đất bao gồm cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, tổ chức trong nước, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất cho thuê đất, công nhận QSDĐ theo quy định của Luật này. Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 168 LĐĐ 2013. Thời điểm được thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi người sử dụng đất có giấy chứng nhận QSDĐ. Việc chuyển nhượng đất phải đúng với nguyên tắc sử dụng đất: phải đúng với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất; tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh, người nhận chuyển nhượng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của LĐĐ và quy định khác của pháp luật có liên quan. Việc vi phạm nguyên tắc sử dụng đất khi chuyển nhượng có thể dẫn tới hậu quả làm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệu.
- Những hành vi bị cấm khi chuyển nhượng đất: Căn cứ Điều 12 LĐĐ 2013 những hành vi bị cấm khi chuyển nhượng đất bao gồm lấn chiếm, hủy hoại đất; vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố; người nhận chuyển nhượng đất sử dụng đất sai mục đích. Nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp vượt quá hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định. Khi chuyển nhượng đất các bên phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đăng ký, kê khai và nộp thuế chuyển nhượng đất.
- Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ: Căn cứ Điều 188 LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ khi có các điều kiện sau: Có giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp được quy định tại khoản 3 Điều 168 LĐĐ năm 2013;Đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Đất chuyển nhượng phải còn thời hạn sử dụng đất theo thời hạn do Nhà nước quy định.
Ngoài ra người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng phải thực hiện theo các quy định khác trong LĐĐ năm 2013 như Điều 191 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ. Điều 192 quy định trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ có điều kiện. Điều 193 quy định điều kiện nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê QSDĐ nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Điều 194 quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Bên cạnh các điều kiện chung và cơ bản nêu trên, để hợp đồng không bị vô hiệu, cũng là nhằm đảm bảo ngăn ngừa tình trạng lợi dụng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tích tụ đất để đầu cơ, rửa tiền, thao túng, tạo nên những cơn sốt giả trong thị trường nhà đất, pháp luật đất đai hiện hành quy định rất cụ thể và chặt chẽ về điều kiện của chủ thể được phép chuyển nhượng QSDĐ trên cơ sở nguồn gốc phát sinh QSDĐ, mục đích sử dụng đất, hình thức sử dụng đất và phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính. Theo đó, chỉ có các chủ thể được Nhà nước giao đất có thu tiền, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc đất được Nhà nước công nhận QSDĐ, kèm theo đó là các điều kiện chung cơ bản đã đề cập ở trên mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mọi trường hợp khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ các quy định nêu trên đều dẫn đến hợp đồng vô hiệu và là nguyên nhân của những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng giữa các bên về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.3. Pháp luật tố tụng dân sự liên quan
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ: Tranh chấp HĐCNQSDĐ là tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền của Tòa án được quy định tại khoản 3 Điều 26 BLTTDS 2015. Đối tượng của tranh chấp HĐCNQSDĐ là bất động sản, do đó Tòa án nơi có bất động sản sẽ có thẩm quyền giải quyết (điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS 2015).
Việc giải quyết tranh chấp tại tòa án sẽ theo hai cấp xét xử là sơ thẩm và phúc thẩm. Tòa án cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng sẽ giải quyết sơ thẩm vụ án tranh chấp HĐCNQSDĐ, Tòa án cấp tỉnh nơi có đất chuyển nhượng tiến hành giải quyết phúc thẩm (nếu có kháng cáo hoặc kháng nghị bản án sơ thẩm). Trong môt số trường hợp theo quy định của pháp luật như vụ án có yếu tố nước ngoài, vụ án có tính chất phức tạp thì Tòa án cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp giải quyết sơ thẩm và Tòa án cấp cao sẽ giải quyết phúc thẩm.
- Thời hiệu khởi kiện tranh chấp HĐCNQSDĐ: Điều 184 BLTTDS 2015 quy định: Thời hiệu khởi kiện vụ án được thực hiện theo quy định của BLDS. Theo quy định tại Điều 429 BLDS 2015 thì thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 3 năm. Cả BLDS 2015 và BLTTDS 2015 đều quy định Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của 1 bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc (Khoản 2 Điều 149 BLDS 2015; Khoàn 2 Điều 184 BLTTDS 2015)
- Thủ tục giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ:
Việc giải quyết tranh chấp HĐCNQSDĐ được thực hiện theo thủ tục, trình tự quy định trong BLTTDS 2015. Bao gồm các giai đoạn khởi kiện, thụ lý, chuẩn bị xét xử, hòa giải, đưa vụ án ra xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm.
Ngoài các quy định tại BLDS, LĐĐ, để giải quyết về mặt nội dung của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong một số trường hợp cụ thể, Tòa án còn căn cứ vào Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, các án lệ của hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và các văn bản pháp luật khác.
Lương Ngọc Tú - VKSND TP Vũng Tàu
