Ngày 27/7/2017 Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu mở phiên tòa xét xử phúc thẩm vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” giữa:
Nguyên đơn: Công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng TMCP Đại Tín (Nay là Công ty TNHH một thành viên quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Xây Dựng Việt Nam)
Địa chỉ: 145 Hùng Vương, phường 2, thành phố Tân An, tỉnh Long An.
Bị đơn: Công ty TNHH dịch vụ và du lịch Hồng Hà .
Địa chỉ: Khu phố 3, phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa, tỉnh BR-VT.
Những vấn đề cần rút kinh nghiệm qua vụ án này.
1- Đối với hợp đồng Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam nay là Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho bà Đào vay số tiền 15 tỷ đồng.
- Theo bản án sơ thẩm thì bà Đào trả lãi quá hạn khoản tiền 4.446.620.583 đồng cho BIDV, nhưng bà Đào không thừa nhận đã trả, cấp sơ thẩm không làm rõ số tiền này do ai trả, tại phiên tòa phúc thẩm phía Ngân hàng BIDV không xuất trình tài liệu chứng cứ chứng minh số tiền này do ai trả?
- Doanh nghiệp Hồng Văn vay của Ngân hàng BIDV số tiền 15 tỷ đồng và thế chấp 05 loại tài sản, trong đó lại có 04 tài sản của Công ty Hồng Hà bảo lãnh , trong đó có hai tài sản là quyền sở hữu công trình tại phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa .Theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 thì các tài sản mà Công ty Hồng Hà thế chấp bảo đảm cho DN Hồng Văn vay tiền Ngân hàng BIDV không phải đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nhưng án sơ thẩm cho rằng toàn bộ công trình nằm trên thửa đất số 43 tờ bản đồ 20 phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa, đã được chứng nhận quyền sử dụng cho Công ty Hồng Hà nhưng bên nhận thế chấp là Ngân hàng BIDV không đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền, nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ngân hàng BIDV về việc phát mãi tài sản gồm quyền sở hữu công trình 04 xưởng may nằm trên thửa đất số 43 tờ bản đồ 20 tại khu phố 3, phường Long Tâm, thành phố Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa do Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu cấp ngày 02/10/2007 cho Công ty Hồng Hà để thu hồi nợ là chưa thỏa đáng.
Doanh nghiệp Hồng Văn vay Ngân hàng BIDV số tiền 15 tỷ đồng, trong đó doanh nghiệp Hồng Văn thế chấp 01 căn nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh để bảo đảm cho khoản tiền vay 02 tỷ đồng trong tổng số 15 tỷ đồng. Doanh nghiệp Hồng Văn mới thanh toán được số tiền 2 tỷ đồng nợ gốc và Ngân hàng BIDV đã giải chấp căn nhà tại thành phố Hồ Chính Minh cho bà Đào. Như vậy, số nợ còn lại doanh nghiệp Hồng văn vẫn chưa thanh toán, đáng lẽ Ngân hàng BIDV phải tiếp tục quản lý các tài sản đã thế chấp để bảo đảm cho việc thanh toán nợ, nhưng Ngân hàng BIDV đã giải tỏa tài sản thế chấp tại TP HCM và bà Đào đã bán căn nhà này là không đúng quy định và ảnh hưởng đến đến giá trị tài sản bảo đảm còn lại. Quá trình giải quyết ở cấp sơ thẩm cũng chưa làm rõ việc các bên thỏa thuận trả lại tài sản cho bà Đào đã thế chấp và trách nhiệm của các bên khi bà Đào bán nhà.
2- Đối với nội dung Công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên Quản lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng Xây dựng Việt Nam (Cty QLN và KTTS) khởi kiện Công ty Hồng Hà yêu cầu giao quyền sử dụng đất 46.989,2m2 thửa đất số 43 tờ bản đồ 20 phường Long Toàn ,thành phố Bà Rịa.Thấy rằng:
- Trước hết xét về Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH vay tại Ngân hàng Đại Tín với ông Nguyễn Văn Hà với số tiền 50 tỷ đồng, thời hạn vay 12 tháng; Biện pháp bảo đảm tiền vay: Khoản vay được đảm bảo bằng tài sản của bên thứ ba là Công ty Hồng Hà bao gồm: Quyền sử dụng đất thửa số 43, tờ bản đồ số 20 tại phường Long Toàn, thị xã Bà Rịa, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu và tài sản hình thành trong tương lai theo giấy phép xây dựng số 49 do sở xây dụng tỉnh BR-VT cấp ngày 10/10/2005.
Tuy nhiên, theo giấy phép xây dựng số 49, do sở xây dựng tỉnh BR-VT cấp ngày 10/10/2005 là cấp cho Công ty Thiên Phúc, chứ không phải cấp cho Công ty Hồng Hà ( Trước đây đất của Công ty Thiên Phúc đã được cấp giấy phép số 49, sau đó chuyển nhượng lại cho Công ty Hồng Hà). Nhưng trong hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai của người thứ ba số 040.2278.10/HĐTC ngày 25/11/2010 giữa công ty Hồng Hà với Ngân hàng Đại Tín lại căn cứ giấy phép này để thế chấp, trong khi giấy phép này chỉ có giá trị trong thời hạn 01 năm.
Tại phiên tòa phúc thẩm thì Công Ty Hồng Hà trình bày các công trình trên đất hiện nay do Công ty Hồng Hà xây dựng không liên quan đến giấy phép số 49. Hơn nữa tại thời điểm ký hợp đồng vay và thế chấp thì Công ty Hồng Hà đã được UBND tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình số 777482655700162 cấp ngày 25/6/2008; Giấy CNQSHCT số 77748255700131 cấp ngày 02/10/12007, tức là tài sản đã có trên thực tế rồi chứ không phải là tài sản sẻ được hình thành trong tương lai nữa.
Như vậy, việc Công ty Hồng Hà dùng giấy phép số 49 này để thế chấp tài sản cho ông Nguyễn Văn Hà vay tiền về mặt pháp lý không phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của công ty Hồng Hà.
Toàn bộ các tài sản của Công ty Hồng Hà đưa ra bảo đảm cho ông Nguyễn Văn Hà vay tiền thì trước đó công ty Hồng Hà đã tiến hành họp Hội đồng thành viên vào ngày 08/11/2010. Trong biên họp hội đồng thành viên này đồng ý dùng tài sản của Công ty Hồng Hà bảo đảm cho ông Hà vay tiền của Ngân hàng Đại Tín và ủy quyền cho ông Nguyễn Văn Hồng chức vụ: Chủ tịch hội đồng thành viên kiêm giám đốc làm đại diện theo pháp luật cho Công ty Hồng Hà để ký kết, thực hiện hợp đồng ủy quyền có liên quan đến việc thanh lý, chuyển nhượng, mua bán tài sản vv…. Nhưng trong biên bản họp này đã có ghi Hợp đồng tín dụng số 040.244.10/HĐTD-NH ngày 25/11/2010, điều này cho thấy ông Nguyễn Văn Hà chưa ký hợp đồng vay tiền Ngân hàng Đại Tín nhưng trong biên bản họp hội đồng thành viên của công ty Hồng Hà đã ghi hợp đồng tín dụng 040.244.10/HĐTD-NH ngày 25/11/2010 là bất hợp lý nhưng chưa được cấp sơ thẩm làm rõ và xem xét một cách thấu đáo.
- Ông Nguyễn Văn Hà là người vay tiền của Ngân hàng Đại Tín, còn Công ty Hồng Hà là người dùng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm cho ông Hà vay tiền. Theo trình bày của ông Nguyễn Văn Hà thì hợp đồng ủy quyền giữa Công ty Hồng Hà với Ngân hàng Đại Tín ông Hà không hề biết. Việc lấy tài sản của Công ty Hồng Hà để bảo đảm thanh toán thay nghĩa vụ cho ông Hà chỉ được thực hiện khi các tài sản này được đưa vào thế chấp, bảo đảm cho ông Hà vay tiền đúng trình tự thủ tục và các bên không có tranh chấp, khiếu nại về tài sản đã thế chấp này.
Đáng lẽ ra khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa Công ty QLN và KTTS với Công ty Hồng Hà thì phải đưa ông Hà vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đến vụ án để làm rõ trách nhiệm của ông Hà trong việc vay, nghĩa vụ thanh toán với ngân hàng cũng như quyền lợi của ông Hà với tư cách là thành viên của Công ty Hồng Hà nhưng cấp sơ thẩm không đưa ông Hà vào tham gia tố tụng là thiếu sót.
Tại phiên tòa phúc thẩm không thể bổ sung nhưng sai sót trên, nên Hội đồng xét xử đã hủy án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.
Trần Thị Kiều Oanh
Phòng 9- VKSND tỉnh BR-VT.
